Giải pháp nhà ở cho người thu nhập thấp

SLO – Tại hội nghị về thúc đẩy phát triển nhà ở xã hội cho người có thu nhập thấp ngày 1/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã giao Bộ Xây dựng chủ trì, xây dựng đề án đầu tư, xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ giá rẻ từ nay tới năm 2030. Tuy nhiên, với thực tế là giá nhà ở xã hội vẫn quá cao so với khả năng của người có thu nhập thấp, các chuyên gia cho rằng, bên cạnh nhà ở xã hội, cần xây thêm nhiều nhà cho thuê giá rẻ.

Công nhân chỉ mong có chỗ thuê dài hạn

Chị Trần Thị Mai – công nhân Công ty Việt Giai Thành, quận Bình Tân, TPHCM – cho biết tính luôn cả tiền tăng ca, tổng thu nhập của vợ chồng chị khoảng 15 triệu đồng/tháng nhưng phải nuôi thêm mẹ già, hai con nhỏ nên chỉ dám thuê phòng trọ giá 1 triệu đồng/tháng với diện tích khoảng 15m² cho năm người. Chị cũng từng nghĩ tới việc thuê căn phòng rộng rãi, sạch sẽ hơn với giá khoảng 2 triệu đồng/tháng nhưng không dám thuê vì sợ khoản chi tiêu bị bóp lại. Anh chị dự định sẽ ráng làm thêm mười năm nữa rồi rút tiền bảo hiểm xã hội khoảng hơn 100 triệu đồng, về quê xây nhà sinh sống. 

Vợ chồng chị Nguyễn Thị Toàn – công nhân Công ty Kềm Nghĩa Sài Gòn, xã Tân Phú Trung, huyện Củ Chi, TPHCM – có tổng thu nhập khoảng 18-20 triệu đồng/tháng nên có điều kiện để thuê căn phòng trọ 21m², có gác lửng 6m², giá 1,3 triệu đồng/tháng, chưa tính tiền điện, nước. Nhưng căn phòng đang trở nên chật chội khi hai con chị vào tuổi dậy thì. 

Khu lưu trú công nhân tại lô 85A4 Khu chế xuất Linh Trung II, phường Bình Chiểu, TP.Thủ Đức – Ảnh: Tam Nguyên – Nguồn: phunuonlilne.com.vn

Chị kể, làm công nhân mười năm, vợ chồng chị để dành được khoảng 100 triệu đồng. Giá nhà ở xã hội (NƠXH) thấp nhất cũng 1 tỷ đồng/căn, tiền vay không được quá 500 triệu đồng/căn thì phần còn lại, anh chị không biết vay mượn từ ai. “Nếu có NƠXH dạng cho thuê với giá rẻ, chúng tôi sẽ mừng hơn” – chị nói. 

Theo khảo sát của Liên đoàn Lao động TPHCM, thu nhập của công nhân ngành may mặc chỉ khoảng 6,8 triệu đồng/tháng; trong đó, 21% có thu nhập dưới 5 triệu đồng/tháng, 40% có thu nhập 5-8 triệu đồng/tháng, 16% có thu nhập 8-12 triệu đồng/tháng, 3% có thu nhập trên 12 triệu đồng/tháng. 41% người được khảo sát cho biết không đủ sống, 15,8% vừa đủ sống, 22,3% có dư chút ít, 21,9% có dư khá. 

Ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) – cho hay khoảng 56,8% người lao động (NLĐ) có thu nhập rất thấp và trên 60% NLĐ nhập cư chỉ muốn thuê chỗ ở, sau về quê khi đã tích lũy được một số vốn. 

Tận dụng nguồn nhà trọ sẵn có

Chuyên gia kinh tế Trần Nguyên Đán – giảng viên Trường đại học Kinh tế TPHCM – cho rằng các tỉnh, thành có giá bất động sản đắt đỏ không phù hợp để xây NƠXH bởi nếu xây để bán với giá 100-200 triệu đồng/căn thì chủ đầu tư lỗ, còn nếu bán với giá từ 1-1,5 tỷ đồng/căn thì NLĐ không mua nổi. Do đó, TPHCM nên phát triển mô hình NƠXH cho thuê dài hạn từ mười năm trở lên, tiền thuê không nên quá 10% thu nhập của một cặp vợ chồng. Việc cho thuê cũng tránh được tình trạng đầu cơ.

Dự án nhà ở xã hội cho thuê Lê Thành An Lạc (thời hạn thuê 49 năm), ở quận Bình Tân, TPHCM. Dự án này được chuyển mục đích sử dụng đất từ năm 2014, được cấp phép, khởi công xây dựng từ năm 2017 nhưng đến nay, vẫn chưa được miễn tiền sử dụng đất – Ảnh: Tam Nguyên –Nguồn: phunuonline.com.vn

Ông Lê Hoàng Châu cũng cho rằng, TPHCM nên tập trung phát triển NƠXH cho thuê và có chính sách ưu đãi thực chất để khuyến khích doanh nghiệp (DN) tư nhân đầu tư NƠXH chỉ để cho thuê. Bên cạnh đó, Bộ Xây dựng nên cho phép DN đầu tư dự án khu nhà trọ cho thuê để có nhiều khu nhà trọ, phòng trọ chất lượng tốt, nhiều tiện ích, an toàn cho công nhân và thúc đẩy các chủ nhà trọ nâng cấp khu trọ của mình tốt hơn.

Ông Nguyễn Văn Bé – Chủ tịch Hiệp hội Các DN khu công nghiệp TPHCM (HBA) – cho hay TPHCM có 17 khu chế xuất, khu công nghiệp và một khu công nghệ cao với khoảng 350.000 công nhân nhưng chỉ có sáu khu có nhà lưu trú công nhân. Các khu này vẫn còn nhiều đất trống, như Khu chế xuất Tân Thuận còn gần 2,5ha. Do đó, nên vận động các DN xây dựng thêm nhà lưu trú cho công nhân. Qua đợt dịch COVID-19 vừa qua, nhờ các nhà lưu trú mà công nhân đi làm thuận tiện, DN không bị thiếu lao động. Tất nhiên, nhà lưu trú cũng phải có diện tích, giá thuê phù hợp. Nhà lưu trú đã có từ lâu nhưng khó thu hút NLĐ do thiếu nơi vui chơi, siêu thị, chợ và quy định ăn ở còn nghiêm ngặt. 

Cũng theo ông Nguyễn Văn Bé, TPHCM có khoảng 60.470 khu nhà trọ của cá nhân, hộ gia đình với 560.219 phòng, giải quyết chỗ ở cho khoảng 1,4 triệu người. Nhiều người sở hữu vài trăm căn nhà trọ nhưng do việc xin giấy phép xây dựng, sửa chữa khó khăn nên họ không cải tạo khu trọ. Nếu các chủ nhà trọ này có kế hoạch xây dựng lại nhà trọ khang trang thì chính quyền địa phương nên tạo điều kiện. 

Ông Phạm Thanh Trực – Phó trưởng ban Quản lý Các khu chế xuất và khu công nghiệp TPHCM (Hepza) – thông tin qua khảo sát của Hepza, phần đông NLĐ muốn thuê chỗ ở khang trang, ổn định. Do đó, phát triển nhà cho thuê là phù hợp nhu cầu và thu nhập của NLĐ. Có thể dùng đất thương mại dịch vụ trong các khu chế xuất và khu công nghiệp xây nhà lưu trú, nhà trọ cho công nhân thuê dài hạn. 

Thủ tục cần nhanh gọn, thông thoáng hơn

Theo ông Lê Hữu Nghĩa – Giám đốc Công ty Lê Thành – để phát triển NƠXH, cần phải “cởi trói” về pháp lý. Dù luật đã quy định miễn 100% tiền sử dụng đất cho dự án NƠXH nhưng cơ quan chức năng lại mất một thời gian dài làm các thủ tục. Chưa kể, DN bỏ tiền mua đất theo giá thị trường nhưng tiền sử dụng đất lại được hoàn trả theo bảng giá đất của Nhà nước. Nên gộp chung các thủ tục và làm một lần, nêu rõ thời gian giải quyết hồ sơ cho DN để tránh tình trạng ngâm hồ sơ. Ông dẫn chứng, Công ty Lê Thành mất ba năm mà vẫn chưa thể làm xong thủ tục đầu tư một dự án NƠXH. 

Một dãy nhà trọ trong hẻm 63 An Dương Vương, quận Bình Tân, TPHCM có diện tích từ 15 – 21m2/phòng nhưng phòng nào cũng có 4-6 người ở – Ảnh: Thanh Hoa – Nguồn: phunuonline.com.vn

Ông Phạm Xuân Hồng – Chủ tịch Hội Dệt May Thêu Đan TPHCM, Chủ tịch Hội đồng quản trị Công ty cổ phần May Sài Gòn 3 – kể cách đây khoảng mười năm, UBND TPHCM hứa giao cho công ty đất ở quận Thủ Đức, công ty tự bỏ vốn để xây nhà trọ cho công nhân thuê. Nhưng việc triển khai bị vướng ở khâu thu hồi đất do giá đất của Nhà nước thấp hơn nhiều so với giá thị trường, người bị thu hồi đất không chấp nhận. Sự việc này kéo dài hàng năm nhưng không giải quyết được. 

Đại diện Tập đoàn Novaland cho biết, Novaland sẵn sàng đầu tư xây dựng 200.000 căn hộ ở các tỉnh, thành miền Nam – trọng tâm là TPHCM – và cam kết đầu tư tiện ích, an sinh xã hội đầy đủ. Hiện nay, Novaland đã có một số quỹ đất ở TPHCM và các tỉnh, thành phù hợp để xây NƠXH. Tuy nhiên, để xây được 200.000 căn, tập đoàn mong cơ quan quản lý địa phương sớm xác định quỹ đất do Nhà nước quản lý để giao hoặc mời gọi đầu tư thực hiện dự án. 

Hỗ trợ chủ nhà trọ nâng cấp khu trọ

NƠXH và nhà ở có giá bình dân luôn là một thách thức không chỉ ở Việt Nam. Đối tượng thụ hưởng của các loại hình nhà ở này thuộc nhóm có thu nhập hạn chế và mức sống trung bình. Để giải quyết những thách thức ngày càng lớn này, đã có nhiều giải pháp với sự tham gia của các bên liên quan thuộc khu vực công, tư và phi lợi nhuận ở nhiều quốc gia. 

Ở Vương quốc Anh – nơi có những dự án NƠXH quy mô lớn đầu tiên trên thế giới, được xây dựng vào đầu thế kỷ XX – giá thuê NƠXH được tính theo thu nhập trung bình ở địa phương và thấp hơn nhiều so với giá thuê nhà ở tư nhân. Chính phủ cũng duy trì giá thuê ở mức hợp lý để đảm bảo mọi người tiếp cận được nhà ở. Ở Mỹ, NƠXH thường được xây dựng bằng cách nâng cấp các khu dân cư cũ. Ở Canada, NƠXH được tích hợp với nhà ở thương mại để tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp kết nối với cộng đồng. 

Ở Đan Mạch và Thụy Điển, NƠXH không áp giới hạn thu nhập. Tại đây, các tổ chức tự quản và phi lợi nhuận cùng những người thuê tự quản lý khu chung cư. Ở Singapore, NƠXH là tài sản xã hội nên từ năm 1960, họ đã thành lập Cơ quan Phát triển NƠXH chuyên cung cấp nhà ở với giá cả phải chăng cho người dân, thời hạn thuê 99 năm. Đây là một điển hình thành công về phát triển NƠXH mà Việt Nam có thể tham khảo.

Ở Việt Nam, các DN đã tỏ rõ thiện chí chung tay phát triển NƠXH và nhà ở giá bình dân, và hệ thống chính trị cũng có sự quyết tâm. Vấn đề chính ở đây là hành động nhanh để tháo gỡ các nút thắt đang có và có thể phát sinh. Một khía cạnh nữa cũng đáng cân nhắc là cung cấp các giải pháp hỗ trợ tài chính, cùng với việc chuyển giao kiến thức và kỹ thuật cho các hộ gia đình đang đầu tư, xây dựng nhà trọ công nhân quanh các khu chế xuất, khu công nghiệp. Phần lớn nhà trọ cho công nhân ở Việt Nam là do các hộ gia đình xây và cho thuê. Do đó, bên cạnh các kế hoạch dài hạn, cần tạo điều kiện để các hộ gia đình cải thiện số lượng và chất lượng nhà cho công nhân thuê.

Ông David Jackson

CEO Công ty Nghiên cứu thị trường Colliers Việt Nam

Ngoài ra, Novaland mong Chính phủ và các bộ, ngành sớm hoàn thiện thể chế, chính sách để DN sớm triển khai dự án. Hiện nay, các bước thủ tục đầu tư dự án NƠXH còn phức tạp: ngoài thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư, công nhận chủ đầu tư, phê duyệt quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/500, chấp thuận đầu tư, giao đất, tính tiền sử dụng đất, ký quỹ như nhà ở thương mại, các dự án NƠXH phải thực hiện thêm các thủ tục như thẩm định giá bán, xác nhận đối tượng mua, thuê mua, kiểm toán chi phí để xác định lợi nhuận định mức…

Cũng theo đại diện Novaland, hiện chưa có hướng dẫn về việc hoàn trả chi phí bồi thường, giải phóng mặt bằng và chi phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật cho chủ đầu tư NƠXH. Theo quy định, dự án nhà ở thương mại trên 2ha phải dành 20% quỹ đất để xây NƠXH nhưng nhiều chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại lại muốn chuyển đổi quỹ đất 20% này sang một khu vực khác thuộc sở hữu hợp pháp của mình để thực hiện một dự án NƠXH độc lập. Điều này còn nhiều ý kiến khác nhau, đáng chú ý là ý kiến cho rằng cần tạo điều kiện cho người có thu nhập thấp kết nối cộng đồng. 

Bích Trần, Thanh Hoa – Nguồn: phunuonline.com.vn